تحقیق انتقال عین مستأجر در حقوق ایران‌ (در اجارة ابنیه)

فرمت فایل : WORD (قابل ویرایش)

تعداد صفحات:65

فهرست مطالب:

مقدمه 2
فصل اول: انتقال عین مسکونی مستأجره 3
گفتار اول: در باب اجاره 4
الف: خصوصیات قرارداد اجاره 4
ب: حقوق و تکالیف موجر 9
ج: حقوق و تکالیف مستأجر 12
د: در مانعیت و عدم مانعیت عقد اجاره از انتقال 17
ه: انحلال قرارداد اجاره 19
گفتار دوم: در باب انتقال 27
الف: انتقال ارادی (قراردادی) عین مستأجره 28
ب: انتقال قهری عین مستأجره 28
ج: وضعیت اجاره بها 30
د: پیش&zwnj بینی حق فسخ در صورت انتقال 36
ه: در حقوق منتقل الیه 37
فصل دوم: انتقال ملک تجاری مستأجره 39
گفتار اول: معنای لغوی و اصطلاحی حق سرقفلی و کسب و پیشه 41

الف: وضعیت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت از نظر فقهی 46
ب: در حقوق منتقل الیه 52
ج: انتقال منافع یا انتقال عین از یک مستأجره به یک مستأجر دیگر 53
ذ: انتقال عین مستأجره به خود مستأجر 55
گفتار دوم: فسخ در سرقفلی 56
الف: پیش&zwnj بینی حق فسخ در صورت انتقال 56
ب: در امکان اسقاط حق سرقفلی 57
ج: فسخ قرارداد اجارة محل کسب و پیشه 59
منابع و مآخذ 62

مقدمه:
مبحث اجاره اماکن مسکونی و همچنین اجاره و سرقفلی اماکن تجاری بحثی&zwnj ست که قدمت دیرینه دارد و در جای خود با توجه به پیشرفت مجامع و بوجود آمدن حقوق و تکالیف جدید در هر دوره جزء مسائل بسیار مهم اجتماعی بوده که به دلیل اهمیتش همواره مورد توجه قانونگذار آن دوره بوده.
و امروز هم اینجانب به عنوان یک دانشجوی حقوقی موظفم اطلاعات کاملی در این زمینه که از موضوعات روز است داشته باشم. سؤالات زیادی ذهنم را پر کرده بود، من جمله اینکه وضعیت سرقفلی و یا اجاره مسکن در صورت انتقال آنها توسط موجر و یا مستأجر به دیگری به چه صورت خواهد بود قطعاً برای رعایت هر چه بهتر نظم عمومی باید در جامعه به این مسائل توجه شود به دلیل طرح چنین سؤالاتی در ذهنم بود که رو به سوی نوشتن پروژه تحقیقاتی با این عنوان آوردم.


فصل اول: انتقال عین مسکونی مستأجره
در عقد اجاره با وجود اینکه موجر منافع ملکش را به دیگری اجاره داده اما همچنان عین متعلق به خود اوست و در این مورد هیچ خدشه&zwnj ای وارد نمی&zwnj شود و او صاحب اختیار عین ملک است و می&zwnj تواند آن را به هر نحوی چه به ارث یا به وقف یا به بیع انتقال دهد بدون اینکه خدشه&zwnj ای به قرارداد اجاره وارد آید و در این مورد مستأجر نمی&zwnj تواند دخالتی داشته باشد و به بهانه در اختیار داشتن منافع ملک مانع از انتقال شود و یا در حالت عکس آن:
قراردادی را که موجر با مستأجر بسته، عقد اجاره است و این عقدی&zwnj ست لازم و طرفین نمی توانند هر یک به دلایل شخصی و به طور جداگانه از زیر بار آن شانه خالی کنند و همانطور که در صفحات بعدی خواهیم خواند انتقال عین مستأجره هیچ خدشه&zwnj ای در استفاده مستأجر از منافع عین تا پایان مدت قرارداد اجاره وارد نمی&zwnj کند.

گفتار اول:
در باب اجاره:
به موجب ماده: 466 ق.م: « اجاره عقدی&zwnj ست که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می&zwnj شود، اجاره دهنده&zwnj را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»
مادة 467 ق.م: مورد اجاره ممکن&zwnj ست اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.
اجاره عقدی&zwnj ست لازم و طرفین آن موجر (مالک) مستأجر (اجاره کننده) می&zwnj باشند. اجاره می&zwnj تواند در مورد اشیاء باشد مانند اینکه وسیله&zwnj ای را اجاره کنیم یا در مورد حیوان باشد و یا انسان، که البته امروزه خود انسان را اجاره نمی&zwnj کنند بلکه منفعتی که از فکر کار و خدمت او بر&zwnj می&zwnj آید را اجاره می&zwnj کنند. در این تحقیق در مورد اجارة ملک صحبت شده چه بصورت مسکونی و چه بصورت تجاری البته صحبتها در مورد عقد اجاره تنها پیش زمینه&zwnj ای برای تحقیق است چرا که در این تحقیق چگونگی انتقال عین مستأجره را بررسی می&zwnj کنیم که یقیناً باید اطلاعاتی در مورد عقد اجاره داشته باشیم تا بتوانیم به این موضوع بپردازیم.

الف: خصوصیات قرارداد اجاره:
1- تعریف اجاره: « اجاره به زبان ساده عبارت از اینست که شخصی از مال یا حیوان یا خدمت دیگری منفعت ببرد و در مقابل این منفعت مبلغی به عنوان کرایه یا مال&zwnj الاجاره به صاحب مال بپردازد.»
در قانون تعدیل مال&zwnj الاجاره مصوب 1317 و مقررات بعدی از اجاره تعریفی نشده است شاید به این علت از تعریف آن صرف&zwnj نظر گردیده که اجاره از جمله اعمال حقوقی متداول بین مردم است و تقریباً همه با آن آشنایی دارند و مفهوم آن را درک می&zwnj کند و به احتمال زیاد علت این بوده است که قانون مدنی قبل از تصویب قوانین مربوط به روابط مالک و مستأجر عقد اجاره را تعریف کرده و لزومی برای تعریف مجدد آن احساس نشده است.
قانون مدنی ایرانی در ماده 466 اجاره را عقدی می&zwnj داند که به موجب آن موجر خانه یا مغازه یا حیوان و یا اشیاء دیگری را در اختیار مستأجر قرار می&zwnj دهد، تا از منافع آن&zwnj ها استفاده کند، البته مستأجر بطور مجانی از مورد اجاره استفاده نمی&zwnj کند بلکه در مقابل متعهد می&zwnj شود مالی را که معمولاً پول است به موجر بپردازد. مقدار پولی که مستأجر به موجر در مقابل استفاده از مورد اجاره می&zwnj پردازد ممکن&zwnj ست یکجا یا بطور ماهانه یا سالانه یا بیشتر باشد، این مبلغ را مال&zwnj الاجاره یا اجاره&zwnj بها می&zwnj نامند.
اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر می&zwnj نامند و مورد اجاره در زبان حقوقی « عین مستأجره» نامیده می&zwnj شود حال که معلوم شد اجاره قراردادی&zwnj ست که بین موجر و مستأجر منعقد می&zwnj گردد، باید طرفین قرارداد واجد شرایط خاصی باشند تا بتوانند این عقد را بوجود آورند. از جمله این شرایط اینست که موجر و مستأجر اهلیت داشته باشند یعنی عاقل و بالغ و رشید باشند و اگر این اوصاف را نداشته باشند عقد اجاره نادرست خواهد بود.
بنابراین اگر کسی عاقل نباشد، چون اراده ندارد و مطالبی را که بیان می&zwnj کند از روی شعور و تصمیم صحیح نیست نمی&zwnj تواند موجر یا مستأجر بشود و اگر طرف عقد قرار گیرد آن عقد بوجود نمی&zwnj آید و اگر سند اجاره&zwnj ای را مجنون در حال داشتن جنون امضاء کرده باشد آن سند اعتباری ندارد و اثری از نظر حقوقی بر آن بار نمی&zwnj شود.
شخص نابالغ یعنی صغیر و طفل هم اگر طرف عقد اجاره قرار بگیرد چون فاقد اجاره است آن عقد باطل است. صغیر یا طفل یا نابالغ به کسی گفته می&zwnj شود که به سن معینی که سن بلوغ نامیده می&zwnj شود، نرسیده باشد که این سن در حال حاضر در دختر 9 سال تمام قمری و در پسر 15 سال تمام قمری&zwnj ست.
اشخاص غیر رشید یعنی کسانی که عقل مالی آنها بطور کامل رشد نکرده است اگر چه صغیر نباشند نمی&zwnj توانند بدون اجازة ولی یعنی پدر و جد پدری یا قیم (در صورت نبودن پدر یا جد پدری) طرف عقد اجاره قرار بگیرند. و اگر بدون اجازه عقد اجاره را منعقد کنند این عقد درست نیست. یعنی اگر پدر و جد پدری یا قیم با این عقد موافق باشند و اجازه بدهند این اجاره صحیح است. و اگر با آن مخالفت کنند این عقد باطل خواهد بود.
2- پس از آنکه عقد اجاره بطور صحیح واقع شد مستأجر مالک منافع مورد اجاره می&zwnj شود. به عبارت دیگر همانطور که موجر مالک عین مورد اجاره است، مستأجر مالک منفعت آن خواهد بود و چون بعد از بستن قرارداد اجاره. مستأجر مالک منافع مورد اجاره می&zwnj شود می&zwnj تواند در مدتی که مورد اجاره در اجارة او هست آن را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره اول بین او و موجر شرط شده باشد که حق ندارد آن را به دیگری اجاره دهد، و البته در مورد موجر مشکلی نیست زیرا به راحتی می&zwnj تواند آن را به دیگری انتقال دهد.
وضع محل سکونت با محل کسب و تجارت یکسان نیست. در اجارة مسکن به ترتیبی که بیان شد، چون مستأجر مالک منفعت مورد اجاره هست اگر در عقد اجاره شرط نشده باشد، که حق انتقال بغیر ندارد می&zwnj تواند مورد اجاره را به دیگری واگذار کند و اجاره دهد ولی در مورد محل کسب و تجارت، اگر مستأجر اجازه نداشته باشد که منفعت محل کسب را به دیگری انتقال دهد حق چنین اقدامی نخواهد داشت و تخلف از مقررات محسوب می&zwnj شود.
3- در معوض بودن اجاره: اجاره عقدی&zwnj ست معوض یعنی موجر در برابر مال&zwnj الاجاره معین، مورد اجاره را در اختیار مستأجر قرار می&zwnj دهد. بنابراین مستأجر در مقابل منفعتی که از مورد اجاره می&zwnj برد مالی یا پولی به موجر می&zwnj دهد یا تعهد می&zwnj کند که در موعد مقرر آن را به موجر بپردازد و اگر در عقد مال&zwnj الاجاره معین نشود، عقد اجاره باطل است.
4- در موقتی بودن عقد اجاره&zwnj : اجاره باید دارای مدت باشد و به مستأجر حق داده شود، در مدت معینی از منافع مورد اجاره استفاده کند ماده 468 قانون مدنی می&zwnj گوید مدت اجارة اشیاء باید معین باشد و اگر در عقد اجاره مدت تعیین نشود آن اجاره باطل است.
5- در لزوم قرارداد اجاره: قرارداد اجاره را به آسانی نمی&zwnj توان بهم زد به این معنی که پس از امضای قرارداد تا زمانی که مدت آن به پایان نرسد اصولاً&zwnj نه موجر حق دارد اجاره را به میل خود بهم زند و تخلیه مورد اجاره را بخواهد و نه مستأجر حق دارد عقد اجاره را به تنهایی فسخ کند.بنابراین اگر خانه&zwnj ای به مدت یکسال به اجاره واگذار شده باشد قبل از پایان مدت یکسال هیچ یک از طرفین عقد اجاره بدون رضایت دیگری نمی&zwnj تواند آن را منحل کند و مستأجر اگر چه از مورد اجاره در این مدت استفاده نکرده باشد مکلف است مال&zwnj الاجاره این مدت را بپردازد، البته طرفین می&zwnj توانند با تراضی و توافق این عقد را بهم زنند.

لینک منبع و پست :http://campiran.ir/project-3851-%d8%aa%d8%ad%d9%82%db%8c%d9%82-%d8%a7%d9%86%d8%aa%d9%82%d8%a7%d9%84-%d8%b9%d9%8a%d9%86-%d9%85%d8%b3%d8%aa%d8%a3%d8%ac%d8%b1-%d8%af%d8%b1-%d8%ad%d9%82%d9%88%d9%82-%d8%a7%d9%8a%d8%b1%d8%a7/